비거주 1주택 종부세 기본공제를 9억원으로 낮추려던 방안이 철회됐습니다. 9월 1일 정부안 기준 비거주는 12억원 유지, 실거주는 14억원입니다. 부부 공동명의 기준과 실제 세금이 그대로인지까지 정리했습니다.
비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추려던 정부 방안은 철회됐습니다.
9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안은 비거주 1주택의 기본공제를 현행과 같은 12억원으로 유지하고, 실거주 1주택자는 14억원으로 높이는 내용입니다.
따라서 비거주 1주택자가 지금보다 기본공제에서 불리해지는 상황은 피했습니다. 다만 앞으로는 같은 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 14억원과 12억원으로 2억원의 차이가 생깁니다.
한 가지 먼저 짚겠습니다. 이는 아직 국회 심사 전의 정부 제출안입니다. 최종 시행 내용은 달라질 수 있습니다.
비거주 1주택 종부세, 결론부터 보면
| 구분 | 현행 | 8월 3일 최초안 | 9월 1일 정부 수정안 |
| 실거주 단독명의 | 12억원 | 14억원 | 14억원 |
| 비거주 단독명의 | 12억원 | 9억원 | 12억원 (유지) |
| 실거주 공동명의 | 각 9억원 | 각 9억원 | 각 9억원 |
| 비거주 공동명의 | 각 9억원 | 각 4억원 | 각 6억원 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% | 150% (유지) |
정부는 비거주 단독명의를 9억원으로 낮추려던 계획을 철회했습니다. 비거주 공동명의도 최초안의 각 4억원에서 각 6억원으로 올렸습니다. 부부 합산 12억원 수준입니다.
세부담 상한 역시 200% 인상안을 접고 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
처음에는 왜 12억에서 9억으로 낮추려 했나
정부의 논리는 단순했습니다.
집을 단순히 보유만 하는 것보다, 실제로 거주하는 사람에게 더 큰 세제 혜택을 주겠다는 것이었습니다.
그래서 8월 3일 최초안은 이렇게 설계됐습니다.
- 실거주 1주택: 12억 → 14억
- 비거주 1주택: 12억 → 9억
둘 사이에 5억원의 격차가 생기는 구조였습니다.
이번 세제개편의 큰 방향 자체가 종부세를 주택 수 중심에서 주택 가액과 실거주 여부 중심으로 바꾸는 것이었습니다.
그런데 왜 한 달도 안 돼 12억원으로 돌아왔나
과정은 이렇습니다.
8월 3일 2026년 세제개편안 발표 (비거주 9억) ↓ 입법예고·국민 의견 수렴 ↓ 부처 협의 ↓ 여당에서도 수정 요구 ↓ 9월 1일 국무회의에서 정부안 확정 (비거주 12억) |
발표 29일 만의 원상복구였습니다.
여당인 더불어민주당에서도 1주택자를 거주 여부만으로 차등해서는 안 된다는 요구가 나왔습니다.
정부는 '실거주 우대' 원칙 자체는 지키되, 비거주자의 공제를 깎는 대신 실거주자만 올리는 방식으로 절충했습니다.
그러면 비거주 1주택자는 세금이 안 늘어나는 건가
여기가 가장 중요합니다. 그렇게 단순하지 않습니다.
기본공제만 보면 현행 12억원 → 정부안 12억원으로 같습니다. 하지만 종합부동산세는 기본공제 하나로 결정되는 세금이 아닙니다.
이번 개편안에는 다음 내용이 함께 담겨 있습니다.
① 공정시장가액비율 인상 주택분 종부세 공정시장가액비율이 현행 60%에서 1세대 1주택자 등의 경우 2027년부터 70%로 오릅니다. 3주택 이상이나 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 인상됩니다.
② 1세대 1주택 세액공제를 '거주' 기준으로 전환 지금까지 장기 보유에 따라 주던 세액공제를 실제 거주 기준으로 재편하는 방향입니다. 비거주 1주택자에게는 기본공제보다 이쪽 영향이 더 클 수 있습니다.
③ 세율 체계 개편 종부세율 체계를 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 일원화합니다. 초고가 주택 구간의 세율은 단계적으로 오릅니다.
그래서 "기본공제 12억원이 지켜졌으니 종부세도 그대로다"라고 단정하면 안 됩니다.
실제 세액은 공시가격, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제, 소유 형태에 따라 달라집니다. 본인 상황의 구체적인 세액은 세무 전문가나 관할 세무서를 통해 확인하시는 것이 정확합니다.
실거주 14억, 비거주 12억은 무슨 뜻인가
같은 가격의 집 한 채라도, 그 집에서 실제 생활하는 사람에게 2억원의 추가 공제를 주겠다는 구조입니다.
그래서 이번 수정안의 성격을 정확히 표현하면 이렇습니다.
- ❌ 비거주자에 대한 새로운 증세
- ⭕ 비거주자는 현행 유지, 실거주자에게 추가 우대
다만 앞서 설명드린 대로 기본공제 외의 요소들은 별개로 개편되므로, 비거주 1주택자의 부담이 전혀 늘지 않는다는 뜻은 아닙니다.
'비거주'는 해외에 산다는 뜻인가
반드시 그렇지는 않습니다. 이 부분에서 오해가 가장 많습니다.
이번 종부세 개편에서 말하는 거주·비거주는 기본적으로 본인이 보유한 그 주택에 실제로 살고 있는지를 기준으로 하는 개념입니다.
반면 소득세법상의 '거주자·비거주자'는 완전히 다른 개념입니다. 소득세법은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 거주자로, 그렇지 않은 개인을 비거주자로 구분합니다.
두 개념을 섞으면 판단이 틀어집니다.
예시 1 서울에 아파트 1채를 보유하고 있는데, 그 집은 전세를 주고 본인은 부산에서 전세로 거주 중인 경우 → 국내에 살지만, 이번 개편이 말하는 보유주택 비거주 상황에 해당할 수 있습니다.
예시 2 해외에 체류 중이라고 해서 모든 사람이 자동으로 동일한 세법상 지위가 되는 것은 아닙니다. 체류 기간과 국내 주소 유지 여부 등에 따라 판단이 달라집니다.
따라서 "미국에 사니까 무조건 비거주 1주택자"처럼 단정하면 위험합니다.
해외 근무나 유학 때문에 집을 비웠다면
정부는 부득이한 사유에 대한 예외를 두는 방향을 제시했습니다.
세제개편안 자료에 따르면 취학, 근무상 형편, 질병의 치료·요양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간도 거주기간으로 인정할 예정입니다. 이와 유사한 사유도 과세관청이 구체적 사실판단을 통해 개별적으로 인정할 계획입니다.
다만 조건이 붙습니다.
| 항목 | 내용 |
| 인정 대상 | 취학·근무상 형편·질병 치료 등 부득이한 사유 |
| 전제 조건 | 거주이전일 현재 1년 이상 거주 중이었을 것 |
| 인정 기간 | 최장 3년 한도 |
제도 악용을 막기 위한 장치입니다.
여기서 주의하실 점이 있습니다. 이 예외는 주로 종부세 세액공제 적용 시 비거주기간을 거주기간으로 인정하는 문제와 연결됩니다. 기본공제 판단과 동일하게 적용되는지는 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.
"해외 근무자는 무조건 예외"라고 단정하기는 이릅니다.
부부 공동명의라면 어떻게 달라지나
오히려 단독명의보다 공동명의 보유자가 정책 영향을 더 크게 느낄 수 있습니다.
| 구분 | 현행 | 최초안 | 정부 수정안 | 부부합산 |
| 실거주 공동명의 | 각 9억 | 각 9억 | 각 9억 | 18억원 |
| 비거주 공동명의 | 각 9억 | 각 4억 | 각 6억 | 12억원 |
최초안의 각 4억원보다는 완화됐습니다. 하지만 현행 각 9억원과 비교하면 비거주 공동명의는 여전히 공제가 줄어드는 구조입니다.
단독명의 비거주자는 12억원이 그대로 유지된 반면, 공동명의 비거주자는 부부 합산 18억원에서 12억원으로 낮아지는 셈입니다.
다만 공동명의 1주택자는 특례 선택 여부에 따라 계산 방식이 달라질 수 있습니다. 실제 세액은 개인별로 확인이 필요합니다.
공시가격 12억원이면 바로 종부세를 내는 건가
기본공제 금액과 실제 세액 발생 여부를 같은 것으로 보시면 안 됩니다.
기본공제는 과세표준을 계산하는 과정에서 공시가격 합계액에서 빼주는 금액입니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 세율을 적용한 뒤 세액공제를 반영해야 최종 세액이 나옵니다.
즉 공시가격이 기본공제를 조금 넘었다고 해서 곧바로 큰 세금이 나오는 구조는 아닙니다.
숫자 하나만 보고 판단하지 마시고, 국세청 홈택스의 모의계산이나 세무 전문가 상담을 활용하시기 바랍니다.
12억원 유지 결정은 언제부터 적용되나
아직 확정된 법이 아닙니다.
8월 3일 2026년 세제개편안 발표 ↓ 9월 1일 국무회의에서 정부안 확정 ↓ 9월 3일 11개 세법개정안 국회 제출 ↓ 정기국회 심사 ← *현재 ↓ 본회의 의결 ↓ 공포 → 시행 |
정부 차원의 안은 확정됐지만, 법률 자체는 국회 심사를 거쳐야 합니다. 심사 과정에서 다시 수정될 가능성이 있습니다.
참고로 정부는 종부세 개편을 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로 시행하는 방향을 제시했습니다.
이번 수정안을 한 문장으로 정리하면
- 비거주 1주택 9억원 축소안은 철회됐습니다
- 비거주 1주택 기본공제는 12억원으로 유지됩니다
- 실거주 1주택은 14억원으로 확대됩니다
다만 공정시장가액비율 인상, 세액공제의 거주 기준 전환 등 다른 계산 요소도 함께 바뀝니다. 실제 세액은 주택 가격과 개인 상황에 따라 별도로 판단해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 비거주 1주택 종부세 공제는 9억원인가요, 12억원인가요?
9월 1일 확정된 정부안 기준 12억원입니다. 8월 3일 최초안의 9억원 축소 방침은 철회됐습니다.
Q. 실거주 1주택자는 얼마까지 공제되나요?
정부안 기준 14억원입니다. 현행 12억원에서 2억원 확대됩니다.
Q. 해외에 살면 무조건 비거주 1주택자인가요?
단순하게 판단할 수 없습니다. 이번 개편의 거주 여부는 보유주택에 실제 거주하는지가 기준이고, 소득세법의 거주자·비거주자는 국내 주소와 183일 거소 등을 기준으로 하는 별도 개념입니다.
Q. 부부 공동명의면 얼마까지 공제되나요?
정부안 기준 실거주는 각 9억원, 비거주는 각 6억원입니다. 부부 합산으로 각각 18억원과 12억원 수준입니다.
Q. 비거주 공제가 12억원이면 종부세도 현재와 똑같나요?
반드시 그렇지 않습니다. 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고, 1세대 1주택 세액공제도 거주 기준으로 재편되는 방향이라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
Q. 12억원 유지가 최종 확정된 건가요?
정부안은 확정됐지만 법률은 아직 확정되지 않았습니다. 9월 3일 국회에 제출됐고 정기국회 심사가 남아 있습니다.
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